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门面租赁纠纷多,签订合同注意订金和定金的区别

更新时间:2016-10-12 14:38:32  作者:三湘都市报/未知 文章来源:创业第一步网 
文章导读:租个门面做生意,大门突然被施工挡住了,损失该谁来赔?出租自家的门面,对方拖欠租金几个月,还说让保证金来抵租金怎么办?门面出租中遇上这些棘手的问题怎么办?看看其他人是怎样处理这些烦心事的。

  本题主题:租赁纠纷

  租个门面做生意,大门突然被施工挡住了,损失该谁来赔?出租自家的门面,对方拖欠租金几个月,还说让保证金来抵租金怎么办?门面出租中遇上这些棘手的问题怎么办?看看其他人是怎样处理这些烦心事的。

  ■记者 虢灿 通讯员 夏江霞

  一

  修路致营业收入下滑 

  法院酌定减免七万多元租金

  租门面做生意,眼看生意越来越红火,不料商铺门前突然开始修路,商铺大门被挡住,一挡就是八个多月,生意越来越冷清。常德市民马女士急了,一纸诉状状告房东,请求法院判决减免四个月租金。近日,常德市安乡县人民法院公开开庭审理了这起租赁合同纠纷案。

  2012年12月,马女士想开家儿童游乐方面的店铺,几经选址,她与某房产公司签订商铺租赁合同,合同约定房产公司将坐落于安乡县深柳镇一处商铺出租给马女士用于经营儿童商场,租期7年,租金第一年为26万元,从第二年起逐年递增7%。商场开业后,生意一直不错,但2015年6月,当地政府启动深柳大道改造工程,工程持续8个月,至2016年1月底全线通车。修路期间,马女士承租商铺门前的道路被基本封闭,交通不便对其经营造成较大影响,营业收入急剧下滑。生意受损的马女士很着急,她起诉房产公司,请求法院判决房产公司为其减免4个月房屋租金。

  法院经审理认为,根据租赁合同标的物为商铺的特点,道路通畅应为合同履行的基础。在合同履行过程中,因政府较长时间的修路导致承租门面交通不便,直接影响承租人的正常经营。对于双方当事人在订立合同时无法预料的这种情况,如果仍然要求承租人继续按照原合同约定支付租金,将显失公平。法院酌定房产公司在2015年租金中为马女士减免三个月租金共计74400元。

  二

  商场冷清,租户拒缴租金被起诉

  房东可以不退履约保证金吗?

  长沙的周先生在河西某商业广场买下门面,租给了别人做甜品店。哪知因为商场招商不理想,生意冷淡,租客以此为由拖欠几个月租金,将租户起诉到法院,要求返还租金并赔偿违约金。近日,长沙市岳麓区人民法院审理了该案。

  2015年10月,周先生将他名下位于河西某商业广场的门面出租,租赁合同约定了租期3年,每月租金1.5万多元,按季支付,租户缴纳两个月的租金作为保证金。合同签订后,3月31日,按照约定,第二季度租金应该到账,但周先生迟迟没有收到,他多次沟通无果,6月5日,周先生一气之下把门面的大门锁上,半个月后,租户发短信给周先生说,门面不租了,再也难联系上。周先生一气之下,将租户告上法庭。

  法院审理查明,双方签订的租赁合同合法有效,签订以后,任何一方不得随意擅自解除或终止合同,如乙方违约,则甲方有权没收本合同项下的所有保证金。  

  签订合同后,两被告在合同履行过程中存在根本违约,周先生要求支付拖欠租金的理由正当,法院予以支持。租户无权要求周先生返还履约保证金。

  律师说法

  签合同分清“订金”和“定金”

  湖南睿邦律师事务所执行主任刘明介绍,房屋尤其是门面租赁中,所有权利义务承诺都应当写进合同,同时,再三核实对方身份。

  签合同时,注意合同中的用词,比如“订金”和“定金”。“定金”才是法律术语,定金具有债的担保性质,收受定金的一方违约,应当双倍返还定金;交付定金的一方违约,无权要求返还定金。相反,收受订金的一方违约,只需返还所收受的订金即可,而无需双倍返还,交付订金的一方违约,在赔付对方违约损失后仍然可以要求退回订金。

  在商铺营业中,如果遭遇到重大项目施工或是拆迁,先明确施工或拆迁的具体时间,如果在合同签订前就已经发布施工消息或是拆迁通告,房东有意隐瞒,租户有权收回押金,并要求对方赔偿损失。

  订金和定金的区别

  定金,是指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或者当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前,按照合同标的额的一定比例(不超过20%),预先给付对方当事人的金钱或其替代物[创业网:www.cYone.com.cn/]。它是作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。签合同时,对定金必需以书面形式进行约定,同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务,需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后,依照约定,定金应抵作价款或者收回。

  1、订约定金。

  “解释”第一百一十五条规定了订约定金。订约定金即立约定金,其设立是为了担保主合同的签订。订约定金的特点是,其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。凡在意向书一类的协议中设定了订约定金,其法律效力自当事人实际交付定金时就存在,在其所担保的订约行为没有发生时,对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。

  2、成约定金。

  “解释”第一百一十六条规定了成约定金。作为主合同成立或生效要件而约定的定金,称之为成约定金。当事人在合同中约定有成约定金的,定金未交付,则合同不成立或不生效。若当事人约定定金并明确表示定金的交付构成合同的成立或生效要件的,该定金具有成约定金的性质。但是,为了鼓励交易,如果主合同已经履行或者履行了主要部分,即使给付定金的一方当事人未按约实际交付定金,仍应当承认主合同的成立或生效。

  3、解约定金。

  “解释”第一百一十七条规定了解约定金。解约定金是指以定金做为保留合同解除权的代价,即支付定金的一方当事人可以放弃定金以解除合同,接受定金的一方当事人也可以双倍返还定金以解除合同。需要注意的是,当事人一方虽然以承担定金损失解除了合同,但在守约的当事人因合同解除受到的损失大于定金收益的情况下,解约方仍然应承担损害赔偿的责任。

  4、违约定金。

  《担保法》第八十九条对违约定金作了规定,"解释"第一百二十条、第一百二十二条对违约定金作了补充规定。违约定金是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。 《担保法》规定以当事人一方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件,"解释"进一步对"不履行"分不同情况作了不同规定。一是明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为,还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果,这两个条件缺一不可。二是主合同部分得到履行,部分没有履行,一方当事人因此受到了损失,但是合同的目的没有完全落空,这时,既要对不完全履行合同的当事人进行定金处罚,又不能使定金全部被罚。三是因不可抗力、意外事件或第三人过错致使主合同不能履行,能否适用定金罚则的规定。对于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错,致使主合同不能履行的,适用定金罚则。当事人一方受定金处罚后,可以依法向第三人追偿。

  而订金在法律上是不明确的,也是不规范的,在审判实践中一般被视为预付款,即使认定为一种履约保证,这种保证也是单方的,它只对给付方形成约束,即给付方对收受方的保证。若收受方违约,只能退回原订金,得不到双倍返还;若给付方违约,收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。

  1、交付定金的协议是从合同,依约定应交付定金而未付的,不构成对主合同的违反;而交付订金的协议是主合同的一部分,依约定应交付订金而未交付的,即构成对主合同的违反。

  2、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时,不发生丧失或者双倍返还预付款的后果,订金仅可作损害赔偿金。

  3、订金的数额在法律规定上有一定限制,例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%;而订金的数额依当事人之间自由约定,法律一般不作限制。

  4、定金具有担保性质,而订金只是单方行为,不具有明显的担保性质。

  可见定金和订金虽只一字之差,但其所产生的法律后果是不一样的,订金不能产生定金所有的四种法律效果,更不能适用定金罚则。

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